第200章钱的事，老师来想办法

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本增加不到五十块。电梯井道预留，不装电梯只留位置，增加不到千分之五的建安成本。一楼那间屋子，本来就要做门厅或者物业用房，改个用途而已。三项加起来，一套房子的成本增加不到五百块。但二十年后，这种小区就是京州最抢手的社区。”
    孙连城点了点头，继续记。
    “第三个方框，也是最重要的，不设公摊。”
    “现在卖房子，都是按建筑面积卖，公摊百分之十五到三十不等。老百姓花三十万，实际能住的只有二十万出头。这件事现在没人较真，但十年后、二十年后，一定会有人天天拿这个说事。”
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    “你将来如果有机会管这块，记住一个方向：按套内面积计价，不分摊公共部位面积。但你要有心理准备，这么做会得罪很多人。”
    孙连城皱起眉头：“老师，我倒是不怕得罪人，就是这个政策上有没有依据？”
    “有。1995年施行的《商品房销售管理办法》就规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价都是允许的。1999年建设部又发过文件，明确商品房销售可以按套内建筑面积计价。政策上不是不让做，是没人敢第一个做。”
    “这里不只是开发商的问题，你得把开发商分清楚。“
    “有的开发商，公摊是实打实花在公共部位上的。小区绿化比其他小区高，楼道又宽又整洁，电梯又大又安全，大堂还气派。这种开发商，他的公摊就是合理的，因为业主住进去确实舒服。”
    “但还有另一种。售楼处宣传的时候，单价写得特别便宜，一千三一平，全城最低价。”
    “老百姓一听便宜，交了首付，签了合同，住进去才发现合同上写的建筑面积一百平，实际能用的只有七十平。”
    “那三十平去哪了？公摊。楼道窄得两个人并排走都费劲，电梯挤得要死，绿化就是两棵树。多收的公摊钱，全变利润。”
    “等买家发现的时候，首付交了，贷款签了，沉没成本比公摊还贵，就会变得骑虎难下。想维权还要再花三年五载，且未必能维权成功。“
    孙连城皱起眉，他在城建局见过这种楼盘。
    “不是所有开发商都坏。公摊本身不是坏事，坏在用它的人不让它透明。很多开发商也是为了不得罪同行，随行就市罢了。”
    “那您的意思是……”
    “按套内面积计价。但不能强迫开发商改，那不现实。”
    “招商的时候要找那种有追求的开发商，不要那种想赚快钱的奸商，是想做品牌、想把房子卖贵一点、卖久一点的。”
    “零公摊短期看似伤成本，但只要品牌打响了，以后在本市开发，或者去其他城市开发。开发商会在很多方面获得额外的好处。比如销售速度、售罄率、贷款审核速度。”
    孙连城点头表示明白。
    杜哲往后靠在椅背上：“让他把自己的品牌与零公摊绑在一起，并以此为侧重点营销宣传。”
    “中国房地产经济接下来会进入高速发展阶段，他不需要跟其他人打价格战，零公摊的房子定价比较高，老百姓也能理解，不能理解的就不是目标客户，不必强求。”
    杜哲端起茶杯，喝了一口，随后做了一番总结。
    “上面这几条，会让这些小区在房产涨价的时候，涨得比其他小区更稳，还能帮这些小区抗过经济周期。当然了，还会有其他因素影响，今天我们只讲这个范围内的。”
    杜哲竖起三根手指。
    “我还要你学会举一反三，城建局管的事很多，道路、桥梁、排水、照明、园林、建筑审批、质量监督。你将来一定会接触到。到那时候，你遇到每一件事，都要问自己三个问题。”
    “这件事十年后会变成什么样？”
    “这件事二十年后的使用者是谁？”
    “这件事现在不做，以后可能有什么代价？”
    孙连城把这三句话一字不差地记了下来。
    “比如排水系统，十年后、二十年后，京州人口翻一倍，排水管网的压力会变成现在的几倍？如果现在设计标准不提高，十年后下大雨就淹。”
    “到时候再挖开路面重新铺管子，花的钱是现在的好几倍。这种工程一旦挖起来，里面的猫腻可就多了。挖挖埋埋，埋埋挖挖，堪比愚公移山。”
    “排水、照明、园林、道路、桥梁、供水、燃气、物业、车位、垃圾站。现在你觉得这些都是按章办事的小事，差不多就行。”
    “但你站在二十年后往回看，每一件都连着具体的人。谁家老人在黑楼道里摔过，谁家孩子在积水的路口蹚过，谁家楼下的垃圾站夏天熏了一整条街。”
    孙连城渐渐进入杜哲的节奏，开始学会用跨时代的思路想问题。
    他们又讨论了很久，一直聊

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